9月1日，厦门市住房保障和房屋管理局发布消息，今起施行“认房不认贷”政策。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，“‘认房不认贷’政策落地后的第一天，也就是9月2日，北京二手房成交1200套，相比上个周六上涨超100%；新房成交超过1800套，而整个8月网签只有3100套，政策效果可以说是立竿见影。”

　　上周（8月28日-9月3日），厦门二手住宅成交238套，环比下跌2.86%，成交面积为24593㎡，环比下跌6.08%。

　　此外，置业君采访了一些楼盘销售顾问，他们给出的反馈大多是周末市场反响平平，预约带看量及成交量并无因认房不认贷政策的出台出现明显增长。

　　新政之前，北京首套首付比例是普通住宅35%、非普通住宅40%，二套首付比例是普通住宅60%、非普通住宅80%。

　　上海首套房首付比例不得低于35%，二套普通自住房首付比例不得低于50%、二套非普通自住房首付比例不得低于70%。

　　这意味着只要你在其他任何地方有过房贷记录，在北京、上海等地买房至少得缴纳六七成首付。

　　比如买一套500万的房子，按30%的首付比例，得付150万的首付款，假如你之前有房贷记录了，那就得按照二套房60%—80%的首付比例算，也就是你得凑齐300万—400万的首付款。

　　此外，高能级城市改善需求占比高，且改善性需求在下行周期中具备韧性。据贝壳研究院数据，重点50城市改善购房占比由2020年的26%提高到2022年的30%。

　　1.本市无住房，无住房贷款记录或住房贷款已结清，最低首付比例为30%，商贷执行利率为LPR4.2%-50基点=3.7%；

　　2.本市有1套住房或有1笔住房贷款未结清，最低首付比例为40%，商贷执行利率为LPR4.2%+60基点=4.8%。

　　因为厦门之前执行的是首套房首付比例为3成，二套是4成。相较于北京、上海，首付比例之间的差距不大，对购房者吸引力不足。

　　如厦门行政区域内商品住房（包括新建商品住房和二手住房）180平以上不限购；二手房实行“带押过户”；二套房利率下调20个基点；二套房住房公积金首付降至40%；调整城镇土地基准地价，租赁住宅价格约为商品住宅的20%~25%......

　　所以目前来看，“认房不认贷”对厦门的影响有限，对北上广深一线城市的影响更大一些。但政策整体利好，有助于提振信心、提高市场对于后续政策继续发力的预期。

　　一是有改善性换房需求的置换家庭。特别在一些首套与二套房首付比例差距比较大的城市，“认房不认贷”政策将推动首付成本大幅降低。

　　二是新市民。对于曾在外地贷款购买过住房，现因工作地迁移等原因在当地无房的新市民，“认房不认贷” 能为其带来利好，减少其购房压力。

　　三是一些家庭虽已贷款购买过住房，但因急需用钱等原因需将住房卖掉，实际上名下并无住房。对于这类人群，采用“认房不认贷” ，显然更加符合其购房需求和实际情况。

　　总体而言，实施“认房不认贷”，能帮助降低首套房贷款利率，提高购房支付能力，减轻购房人还贷负担。

　　某头部房企人士指出，“认房不认贷”，只是降低了购房门槛和资金成本，而这在一定程度上也增加了购房者的月供压力。

　　某央企区域营销负责人则表示，“认房不认贷”政策对改善需求有一些正向作用，但对整个房地产市场销售来说，影响不会太大，毕竟购房总需求已经下降太多。

　　直白来说，“认房不认贷”只是加大了居民买房的杠杆，降低了买房门槛，后续的房贷压力依旧是压倒购房者冲锋陷阵的“最后一根稻草”。

　　对此，央行在8月31日发布通知，对下调存量房贷利率做出正式规定，从9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

　　这里有一点需要注意，存量房贷利率下调，并不意味着你可以享受当前的最新利率，而是要看你获得贷款时所在城市的房贷利率下限。

　　所以，存量房贷利率的下调，多多少少打了些“折扣”，部分人或许并不能享受这项政策。

　　由于我国房地产市场的供需关系已发生重大变化，依靠单项政策出台拉动楼市复苏已不太现实。8月虽有紧锣密鼓的政策出台，但真正购房者的反应也较为平淡。

　　相信只有坚持住“房住不炒”的定位，落地更多利民的实质性政策，住有所居、更加宜居的美好愿景才能更好实现。

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